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投资这种房产 不是巨亏就是血赚

科技新闻 2019-11-24 13:4666未知admin


这是去年的一个来源于楼市的热词,讲的是2018年5月,深圳招商双玺开盘的时候,你拿着5000万来买房,只能在角落蹲一蹲,等着摇号。


而5000万,在中国除了北上广深的其他地方,都是出则前呼后拥,入则高朋满座的一个数字。。。


这是今年又一个来源于楼市的热词,讲的是2019年2月,华润深圳湾瑞府开盘,售价8800万的400平户型被瞬间抢光。


而8000万,在中国除了北上广深的其他地方,都是出则人中龙凤,入则有钱枯燥的一个数字。。。


普通人看到这些热词,可能觉得买这些房子的人都是人傻钱多。无论是5千万还是8千万,我干点什么不好,就买套房,傻不傻?


也许他们看到的不只是现在这套房子,而是优质豪宅产品背后的地段潜力、景观潜力、圈层潜力、身份潜力等种种潜在价值。


如果不是限价,他们可能会愿意拿出更多的资金,来为自己添置这套“未来会足够稀缺”的不动产。


我可不会像那些豪宅销售一样,告诉你豪宅由于稀缺涨幅必高。其实从普遍来说,我是非常认同豪宅一般是涨不过热销普宅的。


而且,一旦某土豪挂牌太久卖不出去,同时又需要钱的时候,就会把自己手中豪宅降价抛售了,剩下土豪就容易跟风降价。


要知道,北京2008年的均价是12479元/㎡,而2019年的价格已经到了6.43万元,平均涨幅都有5倍以上,所以这些豪宅即使涨了200%或300%,也都是跑输大盘的。


结果到了今天的2019,打开二手房网站一查惊呆了!竟然售价还在10万左右,而且甚至还亏了几百万。


你很难想象,在2008年那个时候买房,竟然还会亏,而且还是在张五常口中的“宇宙中心”深圳亏。


试想,如果那几年你身边投资房产的朋友都在赚钱,只有你在亏,而且还是几百万的亏,那感觉是有多么的绝望。


所以,流通性不足的普通豪宅,我还是建议你谨慎挑选,房子烂在手里的感觉,并不好受。


其实,正如巴菲特的那句老话,“Be greedy when others are fearful, and be fearful when others are greedy.”


社会财富在增长,中国经济在前进,二八效应逐渐凸显,新中产越来越多,豪宅必然是越来越有需求的一件产品,也是富人们愿意为之付出高价的房子。


而是符合城市发展方向,区域经济实力强劲,路网交通非常便捷,拥有不可复制景观,圈层效应十分明显的豪宅,才能算的上是真正优质的豪宅。


无论是5000万蹲的招商双玺,抑或8000万秒的华润瑞府,其位于深圳湾一线海景的位置,都满足优质豪宅所需的几个条件。


我们来看盐田亏损的豪宅,首先它的位置就与深圳重点发展西部片区的方向背道而驰。当产业已经从罗湖向南山出现转移,大量的就业人口就会同样向南山转移,那么企业的税收,居民的购买力,都会向南山聚集。


这就造成,深圳地铁已经快300公里的今天,仍然没有一条修到盐田的地铁开始运营,各种商业、教育、医疗等资源,也不向盐田倾斜,其豪宅的附加价值,也就非常之低。


再从圈层的角度来看。规模经济是经济学最基本的原理之一,别墅由于数量有限,再加上盐田的大小梅沙与东部华侨城等旅游区占地过大,基本很难形成大富人区的规模效应,因而产生不了规模经济。


而深圳湾一带刚好住宅土地丰沛,大平层居多,深圳的财富阶级都大量集中在这一块,从而“深圳湾”几个字,也成为了深圳富人的象征。


于此同时,该地区为富人服务的产业也就逐渐兴起,比如深圳湾1号的深湾会会所,入会费38万,富人们想要的,并不是劳斯莱斯接送服务,和直升机预订这种单纯的硬件享受,他们入会更深层次的目的,是资源的交换和圈层的联系。


深圳整体2015年的房价是4.15万元,2019为6.54万元,涨幅在57%,很显然,优质豪宅的涨幅,是远高于这个数字的。


同时,据我多年的观测研究,豪宅的红利具有板块轮动性,比如深圳就是从罗湖银湖,到福田香蜜湖,再到现在的深圳湾。


11月23日,我准备邀请几个粉丝和我一同考察,刚好借着这个机会,也想与读者们认识一下,互相交流交流投资经验和房产观点。


由于要保证一定的深度和私密性,我的线下沙龙可能只会限定10个人,也需要一定验资。到时候活动会以考察和晚宴的形式举行,希望能个大家交个朋友。


同时,我也会邀请到我的一位好友,是在深圳深耕豪宅市场20年的一位房产分析师,自己也住在深圳湾,并有数十套的房产投资。在深圳豪宅市场这个细分领域,他一定敢称第一人。


其实你可能会有一个问题,就是现在中国豪宅的价格已经不低了,投资或购买自住,还有必要吗?


关于这个我想说,用平民百姓的眼光去看豪宅的价格,当然遥不可及。但用发展的眼光去审视中国,核心位置的豪宅仍有空间。


首先是我们国家的“超市城市群”们,仍处于一个发展阶段,《粤港澳大湾区发展规划纲要》也只不过是今年初才规划,社会主义先行示范区的概念,也只不过是8月份才提出来。


而日本东京湾区的《东京湾港湾计划的基本构思》,提出于1967年;美国纽约湾区的《纽约及其周边的区域规划》,提出于1929年。


东京湾区用整个日本面积的3.5%,集聚了全日本三分之一的人口,同时贡献了日本三分之一的GDP。而中国的大湾区、长三角和京津冀加起来,聚集的人口不到四分之一,贡献的GDP占27%。未来肯定会有不断的人口流入和财富阶级的资产增长,优质的豪宅同样也会随着有更多的需求。


而且,与其他地区相比,中国内陆的豪宅并不算那么贵。纽约的中央公园园景房One57,每平米售价大概在 7 万美元,折合人民币50万元左右,即便是深圳湾1号目前在售最贵的一套T3栋17楼,总价1.6亿640平,均价也是25万左右,不及人家均价一半。


不仅如此,香港九龙站天玺一个高层海景单位曾经推出放盘,叫价达2.3亿元,每平方呎叫价高近12万元,约120万人民币一平,普通人难以想象。


你说中国豪宅未来的价格会比它们低太多吗,我想不太会,因为10年、20年后,中国的阶级分化可能已经慢慢形成,财富的二八效应也逐渐显现,城镇化由60到70走向结束,超级城市也已经在国际上扎稳脚跟。


当深圳的前海和超总不再是一片工地,当中国成为世界第一大经济体,最有钱的那部分人,又能比香港和美国的中产富人穷到哪去呢?




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